Правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Содержание:
Организационно-правовые проблемы реализации законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и способы их разрешения Введение к работе Актуальность темы исследования. Изменение социально-экономических условий жизни общества с неизбежностью влечет за собой коренное правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правового регулирования общественных отношений.
Экономическая свобода, выраженная в праве, - необходимое следствие развития экономического и социального прогресса, не укладывающегося в устаревшие правовые рамки.
На пороге XXI века Россия столкнулась с новыми для себя отношениями, связанными с формированием и функционированием рынка недвижимости. Рынок недвижимости, сложившийся в России к настоящему времени, практически не имеет традиций.
В годы советской власти он существовал в урезанном виде и ограничивался в основном оборотом строений, находившихся в личной собственности граждан. Отмена государственной монополии на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский оборот.
Также рекомендуем статью: Перечень документов для приватизации квартиры по договору социального найма
Однако итоги первых лет развития нашего общества в условиях обновленной экономики свидетельствовали о потребности более активного вмешательства государства в деятельность участников рынка недвижимости, определения соответствующих форм и методов регулирования отношений по поводу возникновения, изменения, прекращения прав правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним недвижимость в целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями интересами общества и государства.
Необходимость кардинальных изменений в регулировании отношений по поводу недвижимости поставила перед законодателем и юридической наукой задачу решить многочисленные и ранее неизвестные проблемы, среди которых одно из первых мест занимала проблема введения 4 и правовой регламентации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с. Закон о регистрации стал важной вехой на пути формирования в России цивилизованного рынка недвижимости.
Он установил публично-правовой порядок возникновения и перехода права собственности иных вещных прав на недвижимое имущество. Введение данного закона в действие в сочетании с принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации и вступлением в силу главы 17 ГК РФ должно привести к окончательному утверждению прав на объекты недвижимости и созданию стабильного гражданско-правового режима недвижимого имущества.
Понятие и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В последнее время значительно развили и расширили правовое пространство в рассматриваемой области постановления Правительства РФ: Вместе с тем, анализ законодательства о регистрации показывает, что исследуемый правовой институт не свободен от недостатков: Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии, совершенствовании и научном обосновании.
Уже сейчас многие положения законодательства о регистрации вызывают дискуссии и споры среди ученых-юристов и неоднозначно оцениваются судебной практикой.
- В настоящее время, как мы уже подчеркнули, регистрация недвижимости и сделок с ней регулируются законодательными актами;
- Таким образом, отношения, регулирующие процесс государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества и сделок с ним являются административно-процессуальными, направленными на реализацию материальных прав заявителя, обратившегося за государственной регистрацией своих прав, и компетенции регистрирующего органа;
- Проблему регистрации нельзя назвать недостаточно исследованной, вместе с тем количество споров в этой области не уменьшается;
- Понятие и структурные элементы системы права;
- Научные историко-правовые исследования ученых-цивилистов, к числу которых в первую очередь следует отнести работы Д.
Изложенные обстоятельства, позволяющие утверждать об актуальности проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределили выбор автором темы исследования. Степень научной разработанности темы. Несмотря на то, что од- f ной из характерных тенденций современного отечественного права является формирование и развитие системы нормативно-правового регулирования общественных отношений в сфере регистрации вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проводимая правотворческая работа пока еще не нашла своего должного отражения в научной литературе.
Вместе с тем, исследование проблем регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в последнее время все больше и больше привлекает внимание ученых. Существенный вклад в разработку теоретических и практических вопросов, касающихся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесли Т. Яковлев и другие ученые. Большой интерес представляют публикации: Мищенко, посвященные выяснению юридической природы норм закона о регистрации их соотношения с нормами гражданского законодательства; Д.
Кузина, исследовавших отдельные проблемы законодательства о регистрации; А. Кузнецова, давшего сравнительно-правовой анализ российской и германской систем регистрации и показавшего возможность использования немецкого опыта при формировании правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России.
Несомненный вклад в развитие данной области юриспруденции внесли работы И. В трудах перечисленных авторов разработаны различные актуальные вопросы, касающиеся правового обеспечения регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с. Вместе с тем, специальных работ монографического характера, посвященных правовому регулированию государственной регистрации прав правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним недвижимое имущество и сделок с ним, до сих пор.
В связи с этим автором предпринята попытка провести комплексное фундаментальное исследование по данной правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Целью исследования является обобщение российского и зарубежного опыта правового регулирования регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; критическое осмысление действующего в 1 Там.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач: Объектом исследования являются правоотношения, связанные с регулированием государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с. В качестве предмета исследования выступают состояние и законодательные механизмы совершенствования правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также отдельные взгляды представителей юридической науки в рассматриваемой сфере.
Теоретическую базу диссертационного исследования составляют научные труды отечественных и зарубежных ученых в области истории государства, философии права, теории права и государства, конституционного, гражданского, административного, международного права. При подготовке диссертации использованы, кроме уже упоминавшихся, научные работы отечественных ученых-правоведов: Юкова, а также внимательно изучены труды виднейших русских цивилистов: Среди зарубежных исследователей, чьи труды были использованы автором в процессе исследования, следует назвать работы: Хэйгмэна, Цукермана и.
В процессе написания диссертации использовались также некоторые литературные и правовые памятники прошлых веков, работы таких мыслителей, как Платон, Аристотель, Макиавелли, Гоббс правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теоретические выводы обосновывались путем анализа правоприменительной практики, архивных источников, материалов социологических исследований, периодической печати и т.
Методологическую основу исследования составил диалектический подход к исследованию правовых процессов и явлений, позволяющий видеть их в развитии, взаимодействии и противоречии. В диссертации применен ряд общенаучных, частно-научных и специальных методов познания - системный, комплексный, структурно-функциональный, конкретно-исторический, сравнительно-правовой, системно-правовой, нормативно-логический, метод восхождения от абстрактного к конкретному, от общего к частному. Работа строится на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.
Источниковедческой базой диссертационного исследования выступают: Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, иные нормативные правовые акты, материалы заседаний Федерального Собрания Российской Федерации, а также зарубежное законодательство.
Научная новизна диссертации обусловливается самой постановкой проблемы и комплексным подходом к правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним исследованию.
История российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Для лучшего осмысления положений ГК РФ и закона о регистрации, устанавливающих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо, на наш взгляд, исследовать историю изучаемого вопроса для того, чтобы понять, насколько проложенный ими путь развития системы укрепления вещных прав на недвижимое имущество является новым для России. Исследования различных цивилистов, к числу которых относятся такие виднейшие ученые как Г.
Первоначальным способом приобретения земель, благодаря обширности никем не занятых пространств, было завладение. И там, где вследствие столкновений между владельцами обнаруживалась потребность в более твердых границах, появились зачатки идеального понятия о собственности.
Именно тогда стали устанавливаться первые межи владения. Позднее, с возникновением потребности передачи владения от одного лица к другому, естественная необходимость обособить предмет владения усилилась. Отсюда произошла простейшая форма передачи поземельной собственности от одного лица к другому.
Олицетворением такой передачи служило сначала символическое действие, затем отвод межи новому приобретателю в присутствии свидетелей. Такова у нас была первая историческая форма передачи поземельной собственности.
Полезный материал по теме: Сколько времени должно пройти после приватизации квартиры
Здесь же можно увидеть и стремление к укреплению вещных прав, то есть публичное, гласное утверждение соединения права с известным субъектом. Однако со временем эта форма перестала удовлетворять потребностям возрастающего вотчинного оборота, так как сопровождающая ее гласность была доступна не для всех и проявлялась только лишь при самом возникновении права, а не сопровождала его в последующем.
В результате, возникающая неопределенность недвижимой собственности вызывала необходимость совершения особых актов при передаче права. Первое препятствие к применению завладения недвижимостью оказали писцовые книги, составляемые с конца XV до конца XVII столетий.
- Если в Едином государственном реестре имеется запись о зарегистрированной сделке, ипотеке, аренде, сервитуте, праве требования в судебном порядке, ином ограничении обременении права, но это не указано в договоре, то в государственной регистрации сделки или перехода права отказывается в соответствии с абз;
- Такой порядок регистрации действует от Калининградской области до Приморского края;
- Главным результатом этого процесса является принятие уполномоченным должностным лицом акта государственной регистрации, который представляет собой правоприменительный индивидуальный правовой акт.
Писцовые книги представляли более или менее точное хозяйственное и финансовое описание частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий. Писцовые книги служили законным удостоверением владения. Однако право ими не устанавливалось и не удостоверялось.
Право основывалось на купчих, а затем на крепостях, независимо от писцовых книг. С XVI века в отношения по поводу перехода прав на недвижимое имущество начинает вмешиваться власть. Сторонам договора продажи недвижимости вменяется в обязанность предъявлять купчие в приказы.
Насколько подобная запись считалась необходимой для перехода вотчинного права, с достоверностью судить невозможно. Однако, несомненно, что со времени Уложения царя Алексея Михайловича 1649 г. В соответствии с приведенной статьей Уложения, в случае возникновения спора между лицами, купившими одну и ту же вотчину, право собственности признавалось за тем из них, кто раньше записывал свое приобретение в книге приказа.
Следовательно, можно сделать вывод о том, что право собственности от продавца к покупателю, в соответствии с Уложением, переходило с момента внесения записи в книгу, которому предшествовала проверка оснований приобретения справка с делами приказа.
В этот период основание приобретения не смешивалось правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним самим приобретением или переходом имущества. Первому соответствовала купчая или акт, служивший основанием перехода, второму - дача, или вотчинная записка имущества за приобретателем.
- Он установил публично-правовой порядок возникновения и перехода права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество. Что касается самого закона о регистрации, то, как показывает время, прошедшее с момента его вступления в силу, на практике возникает множество вопросов по его применению.
- Современное российское законодательство, закрепив различные формы собственности, в том числе и частную пошло по пути использования тех методов правового регулирования имущественных отношений, которые объективно свойственны и необходимы рыночному типу экономики. Вместе с тем, имело место утверждение о том, что аналогичное признание содержится в статье 219 ГК РФ, согласно которой право собственности возникает на вновь создаваемое то есть незавершенное , а не созданное уже построенное имущество, подлежащее государственной регистрации.
- Регистрация ипотеки приостанавливается до разрешения судом спора по существу. Регистрация права собственности делает излишней государственную регистрацию сделок, влекущих отчуждение объектов недвижимости.
Помимо проверки оснований прав лица передающего или уступающего имущество с запиской связывалось собирание пошлин. Центральным местом вотчинной записки был поместный приказ, ведомству которого подлежали главным образом дела о записи недвижимых имений, преимущественно земель. Акты на дворы записывались в книги земского приказа, а по городам - у воевод. Первым необходимым действием после совершения акта о переходе недвижимости была явка в приказ для записи в книгу. Приобретатель просил справить за ним имение и записать в книгу.
Для этого требовалось предъявить купчую, просроченные закладные и т. Без справки приобретение считалось неполным.
В приказе делалась справка, в которой указывалось, - состоит ли имение в наличии там, где значится по акту, его размер, в чьем владении оно состояло раньше и действительно ли значится за тем владельцем, от чьего имени совершен предъявляемый акт. Справка производилась на основании писцовых и других книг. Понятие правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в современном праве России: Исследования показали, что правовому регулированию отношений по поводу недвижимости практически во всех странах уделяется повышенное внимание1.
В силу особой социальной ценности указанных объектов государство стремится контролировать процессы, связанные с их оборотом. Выше уже говорилось, что недвижимость обладает определенными специфическими свойствами как юридического, так и экономического характера. В их число входят возможность длительной эксплуатации недвижимого имущества, получение постоянного и систематического дохода, наличие определенных обязательств, налагаемых на его собственников.
Кроме того, недвижимость, в отличие правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним иного имущества, может одновременно выступать объектом нескольких сделок: В связи с этим актуальным с юридической точки зрения является вопрос о защите прав и законных интересов граждан и юридических лиц, а также обеспечения интересов государства и общества в процессе правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним недвижимого имущества.
Поэтому практически во всех странах мира издавна существуют единые правовые системы, регулирующие вопросы регистрации права собственности на недвижимость и совершаемых в отношении его сделок. В результате создания единой системы регистрации недвижимости, во-первых, происходит аккумуляция всей необходимой информации о каждом объекте недвижимости в одном органе. Такая информация содержит указания на форму собственности, стоимостную оценку объекта, технические характеристики.
Во-вторых, все совершаемые юридические акты сделкиподлежат реальной проверке и учету. Нетрудно заметить, что при таком правовом регулировании операций с недвижимостью резко снижается как возможность обмана при совершении сделки, так и количество судебных разбирательств по спорным вопросам. Недвижимость активно участвует в гражданском обороте, ее использование в соответствии с целевым назначением контролируется со стороны государства и, наконец, появляется новый источник дохода для государственного бюджета.
Существующие в мире системы регистрации недвижимости можно условно подразделить на две группы, в зависимости от того, в какой системе права они функционируют: Англо-саксонская группа регистрационных систем основывается на принципе регистрации сделок, а континентальная - на регистрации прав1. Либеральные англо-саксонские правила предусматривают регистрацию передачи права собственности на недвижимость по договорам между прежними и новыми его владельцами.
При регистрации договоров, все соглашения, касающиеся недвижимости прежде всего землирегистрируются в специализированном учреждении. Потенциальный покупатель может проследить в регистре всю цепь переходов прав на недвижимость и убедиться, что продавец вправе осуществить продажу.
