Продажа недвижимого имущества на арендуемом участке

Журнал "Недвижимость инвестиции. Правовое регулирование" Номер 2-3 11-12 Август 2002г Оформление прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость Пискунова М. Земельный кодекс Российской Федерации 1 далее по тексту - Земельный кодекс, ЗК РФ установил приоритет норм земельного права перед нормами гражданского законодательства при регулировании отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками п.

Земельный кодекс существенным образом изменил не только регулирование земельных правоотношений, но и установил новые требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными продажа недвижимого имущества на арендуемом участке, - зданиями, сооружениями их частями.

Целью настоящей публикации является рассмотрение особенностей оформления сделок с недвижимостью, обусловленных требованиями не только гражданского, но и земельного законодательства, а также государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее - государственная регистрация. Переход права собственности на земельный участок при отчуждении недвижимости Согласно ст.

Введенная Федеральным Законом от 16 апреля 2001 г. Указанные нормы носили диспозитивный характер: В настоящее время согласно п.

продажа недвижимого имущества на арендуемом участке

Полезный материал по теме: Регистрация сделок с недвижимостью в БТИ

С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью п.

Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п.

Указанные объекты ограничены в обороте Государственной Программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г.

Поэтому сделки с ними невозможны, равно как и переход прав на занимаемые ими земельные участки. Исключение сделано продажа недвижимого имущества на арендуемом участке некоторых объектов, расположенных на землях особо охраняемых природных территорий.

Если недвижимость находится на ограниченном в обороте земельном участке, то ее отчуждение проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц п. Ограниченные в обороте земельные участки также указаны в ст.

Это участки в пределах особо охраняемых природных территорий, лесного фонда, в закрытых административно-территориальных образованиях и пр. При этом оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться специальным федеральным законом п.

Правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на продавцов жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях. Действительно, невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка. Напротив, такие объекты как встроенно-пристроенное нежилое помещение, часть индивидуального жилого дома являются самостоятельными объектами недвижимости, имеющими прочную связь с землей.

Если их владельцы являются собственниками земельных участков, то на них также распространяется правило обязательности отчуждения части земельного участка при отчуждении недвижимости.

Отчуждение доли в праве собственности на продажа недвижимого имущества на арендуемом участке, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение п.

Если продавец иной отчуждатель доли в продажа недвижимого имущества на арендуемом участке общей собственности на здание, строение, сооружение является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок.

Применение указанных норм на практике влечет следующие вопросы. Возникает ли право собственности на земельный участок у приобретателя недвижимости автоматически, с момента возникновения прав на недвижимость, либо оно требует надлежащего оформления? Очевидно, что автоматического приобретения прав на объект недвижимости - земельный участок при совершении сделки с расположенной на нем недвижимостью законом не предусмотрено.

В соответствии с п. Аналогичную норму содержит и п. То есть, действует общее правило возникновения вещного права на недвижимость с момента государственной регистрации. Иной момент возникновения права должен быть установлен законом. К продажа недвижимого имущества на арендуемом участке, когда право возникает "автоматически", до государственной регистрации, относится правопреемство при наследовании и при реорганизации юридических лиц. Правопреемство не является сделкой, это особый способ приобретения права, связанный с прекращением существования правообладателя.

Поэтому момент приобретения права правопреемником совпадает с моментом прекращения правопредшественника, в противном случае имущество до момента государственной регистрации было бы бесхозяйным.

Так, в соответствии со ст. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда ст.

Однако и продажа недвижимого имущества на арендуемом участке случаях правопреемства "автоматическое" приобретение права касается только момента его возникновения, но не оформления правоустанавливающего документа. Приобретенное наследником имущество указывается нотариусом в свидетельстве о праве на наследство, переход прав при реорганизации юридических лиц происходит в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом в зависимости от фор-мы реорганизации ст.

Статьи 552 и 273 ГК РФ, ст. Соответственно, переход права на участок происходит на основании сделки, а не в силу закона или в порядке правопреемства, а право на участок возникает не автоматически, а по общему правилу возникновения вещных прав на недвижимость - с момента государственной регистрации.

Формирование земельных участков как объектов имущественных прав в процессе кадастрового учета В соответствии с п. Земельные участки относятся к особому виду недвижимого имущества. Земля является несоздаваемым и непотребляемым природным ресурсом, из которого можно образовывать объекты гражданских прав - участки. Невозможно приобрести право на земельный участок первичным способом - путем создания, как это предусмотрено п.

Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или продажа недвижимого имущества на арендуемом участке земель и предоставить на определенном праве ст. В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Так, при покупке соседних участков в результате их слияния образуется один новый земельный участок.

При отчуждении части земельного участка в результате его разделения образуются два новых земельных участка.

Особенности отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним_01.06.18

Поэтому совершение сделок, приобретение прав их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения, слияния и пр. Постановлением Правительства РФ от 18 июля 2000 г.

В результате проведения государственного кадастрового учета заинтересованному лицу выдается кадастровая продажа недвижимого имущества на арендуемом участке план участка, содержащая следующие основные сведения ст.

Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. Плата за проведение государственного кадастрового учета с заявителей не взимается п.

Вещные права и ограничения обременения указываются в кадастровом плане при наличии сведений о них в органе кадастрового учета. Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т. О-04-01-01 утверждены Росземкадастром 10 ап-реля 2001г.

Перед государственным кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков п. Статья 1 Закона определяет межевание как мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. В соответствии со ст. Землеустройство определяется как мероприятия не только по изучению состояния земель, планированию и организации их рационального использования, но и как мероприятия по образованию новых и упорядочению существую-щих объектов землеустройства и установлению их границ на местности территориальное землеустройство.

Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях изменения границ, предоставления изъятия участков, определения границ ограниченных в использовании частей участков. При проведении территориального землеустройства проводится межевание, которое включает в себя ст.

Землеустроительные работы проводятся на договорной основе гражданами и юридическими лицами, имеющими соответствующую лицензию. Приказом Росземкадастра от 13 июня 2001 г. Заинтересованные правообладатели должны обратиться за проведением кадастрового учета вновь образуемых земельных участков и представить: В случае совершения сделки в учреждение юстиции продажа недвижимого имущества на арендуемом участке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее - учреждение юстиции может быть представлен кадастровый план земельного участка, удостоверенный районным городским земельным комитетом, с кадастровым номером, присвоенный в соответствии с ранее действовавшими правилами.

Отсутствие нового кадастрового плана или кадастрового номера не является препятствием для государственной регистрации. Сведения продажа недвижимого имущества на арендуемом участке ранее учтенных земельных участках продажа недвижимого имущества на арендуемом участке в Единый государственный реестр земель действующими органами кадастрового учета на основании материалов, полученных из земельных комитетов. Росземкадастр 10 апреля 2001 г. Правообладатель земельного участка, прошедшего кадастровый учет до вступления в силу Закона о земельном кадастре, вправе обратиться в территориальный орган Росземкадастра с заявлением о предоставлении сведений из государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана утвержденного образца.

Такие сведения должны быть предоставлены правообладателю или уполномоченным им лицам бесплатно п. Оплачивается только стоимость копирования и доставки почтовым отправлением п. Поскольку земельный участок уже прошел ранее кадастровый учет, для внесения его в Единый государственный реестр земель не требуется повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ. Определение земельного участка, подлежащего передаче при отчуждении недвижимости Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, является немаловажным.

Должен ли вместе с недвижимостью отчуждаться весь земельный участок или только его часть? Представляется, что речь идет лишь об одной из неточностей текста Земельного кодекса, а не об обязательности отчуждения всего земельного участка. В первых пунктах ст. Кроме того, толкование п.

Кем и как определяется часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости? В первую очередь она может быть определена продавцом иным правоотчуждателемкоторый как собственник вправе передать приобретателю не только занятый продажа недвижимого имущества на арендуемом участке, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями.

Кроме того, занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования п.

Правительство РФ Постановлением от 2 февраля 1996 г. Положение разработано с целью закрепления и предоставления земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях, а также для их регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью.

Установление границ землепользований в Положении именуется межеванием. Межевание направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке.

Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости. Именно при межевании в соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами и проектами, правилами землепользования и застройки должна быть определена часть земельного участка, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования.

  • Исключается также возможность выступления в качестве покупателя в договоре иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства, если предметом договора является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
  • Собственник недвижимости - законный землепользователь Из рассмотренных примеров следует, что при отчуждении недвижимости на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, оформление земельных прав осуществляется после регистрации перехода права собственности на недвижимость;
  • Земельный кодекс РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений;
  • Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости?
  • Если это продавец, то почему право на землю выбирается покупателем?
  • При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом "нормального износа" или в состоянии, обусловленном договором.

Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно - транспортной инфраструктуры. Но при этом границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение и пользование юридических и физических лиц, а также сданных в аренду государственных и муниципальных земельных участков до принятия данного Положения не подлежат пересмотру, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев.

В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка, землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов - недвижимости и занятого ею участка.

Речь идет либо о разделении участка на два новых участка и возникновении двух новых объектов права, либо о выделении нового участка и возникновении нового продажа недвижимого имущества на арендуемом участке права изменении площади и границ существующего участка.

Это еще одно доказательство того, что "автоматизма" приобретения вещных прав на землю при продаже недвижимости быть не может, право собственности на занятый продажа недвижимого имущества на арендуемом участке земельный продажа недвижимого имущества на арендуемом участке возникает после государственного кадастрового учета и с момента государственной регистрации.

Часть земельного участка как объект имущественных прав В процессе государственного кадастрового учета земельного участка формируются части земельных участков, имеющие ограничения обремененияили занятые иными объектами недвижимого имущества.

Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме. Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости?

Очевидно, что часть земельного участка может объектом обязательственных, но не вещных прав. Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права.

VK
OK
MR
GP




Рекомендуем другие статьи по теме
Добавить комментарий

x